房地产新政实施后房地产纠纷案件特点及预防纠纷对策

中国律师网  2011-10-24 13:24:38  林 丽

云南刘胡乐律师事务所 林 丽 　　内容提要 　　为遏制房价上涨过快的势头，国务院制定了一系列调控房价的政策，这些调控房地产市场的政策实施后导致部分类型的纠纷增多或呈现出新的特点，本文对因此引发的房地产类纠纷进行了分析，并对房屋买卖合同当事人预防该类纠纷提出了应对策略。 　　关键词：房地产新政 纠纷特点 对策 　　为切实有效抑制住房房价上涨过快的势头，遏制投机炒房行为，国务院制定了一系列调控房价的政策。2011年1月26日下发的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号，因被业内称为“新国八条”，所以以下简称为“新国八条”）要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2011年2月中旬之前，从严制定和执行住房限购措施。因这一系列的房地产新政的实施，导致部分类型的纠纷增多或呈现出新的特点，笔者对这些纠纷进行了分析并提出了预防相关纠纷的建议及对策。 　　一、房地产新政的核心内容 　　（一）提高贷款购房的首付比例 　　2010年4月17日下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，因被业内称为“新国十条”，所以以下简称为“新国十条”）要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；2011年1月26日下发的 “新国八条”要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%。 　　（二）提高二套住房贷款利率 　　“新国十条”及“新国八条”均要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 　　并且相关配套政策对第二套房的认定采用较为严格的标准“依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。”即“认房又认贷”。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。 　　（三）限购 　　“新国八条”要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2011年2月中旬之前，实施住房限购实施细则，严格制定和执行住房限购措施；已采取住房限购措施的城市，凡与“新国八条”要求不符的，要立即调整完善相关实施细则。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。 　　（四）调整完善相关税收政策，加强税收征管 　　“新国八条”要求，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。 　　（五）商品房销售明码标价实行一套一标 　　“为了深入贯彻党中央、国务院关于保持价格总水平基本稳定的要求，落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）精神，切实加强房地产市场价格监管，着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题。” 国家发展改革委于2011年3月16日制定了《商品房销售明码标价规定》（发改价格〔2011〕548号），该规定明确，商品房需实行销售明码标价并且实行一套一标。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。 　　（六）不得“捂盘惜售” 　　对不得“捂盘惜售”的规定，国务院办公厅于2010年1月7日颁布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号，因被业内称为“国十一条”，所以以下简称为“国十一条”)要求“要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。”“国十一条”及《商品房销售明码标价规定》均规定：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源。同时，“国十一条”更是要求“加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度”。 　　二、房地产新政可能引发的纠纷类型及特点 　　房地产新政实施后引发纠纷的种类较多，本文主要是针对房地产类纠纷案件进行分析、阐述。 　　（一）房地产新政发布前签订的商品房买卖合同纠纷类型及特点 因房屋买卖双方签订合同之前交易的市场背景在房地产新政实施后发生了重大变化，可能导致各方对房地产新政实施前订立的商品房买卖合同或继续履行、或变更、或解除、或承担违约责任、或双方免责等发生分歧而产生纠纷。 　　1. 房地产新政发布前签订的商品房买卖合同纠纷类型 　　这类纠纷主要可以归纳为以下几种。 　　部分买受人贷款购房应当交纳的首付比例提高，买受人不愿意或无能力增加首付，导致买受人要求解除合同的纠纷。 　　部分买受人贷款购房所承担的利率提高，买受人不愿意或无能力承担增加的利息，导致买受人要求解除合同的纠纷。 　　部分买受人以贷款方式购房，但因贷款额度减少、贷不出款，买受人不愿意或无能力全款支付，导致买受人要求解除合同的纠纷。 　　在通过认购、订购、预订支付了定金作为订立商品房买卖合同的担保，约定在一定的时期内签订商品房买卖合同，但在房地产新政实施后再签订商品房买卖合同，房地产管理机关也不予登记备案或办理过户，同样导致不能签订商品房买卖合同，而引发买受人是否承担违约责任的纠纷。 　　2. 房地产新政发布前签订的商品房买卖合同纠纷的特点 　　这类纠纷的特点主要是因客观原因导致合同约定的条件发生了变化而产生纠纷。在这类纠纷中大部分的买受人认为房地产新政属于“不可抗力”或者应当依照“情势变更原则”或“不可归责于当事人双方的事由”而解除合同，买受人不承担违约责任并且出卖人应当退还已经支付的款项及利息。而大部分出卖人则认为在国家对房地产进行市场调控的大背景下买受人应当对政策变化有所预见，显然不属于不可抗力；对于提高首付、提高利率均属于商业风险而主张继续履行合同，或者在由于限购而不再具备购房资格的情形下不能继续履行合同的也应当由买受人承担违约责任。 　　（二）房地产新政发布后签订的商品房买卖合同纠纷类型及特点 　　1. 房地产新政发布后签订的商品房买卖合同纠纷类型 　　房地产新政发布后签订的商品房买卖合同引发纠纷的类型主要是以下几种： 　　在限购的城市中无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭不具备在该行政区域内购房的资格；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭要暂停在本行政区域内购房。在这种情形下，有的买卖一方或双方提出“先签商品房买卖合同，有购房资格之后再登记备案或办理产权登记”。 在等待登记备案或办理产权证的过程可能一方反悔而悔约或者因房地产政策致使不再能办理登记备案或办理产权登记，而引发纠纷。 　　在限购的城市中无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭不具备在该行政区域内购房的资格。有些人利用不正当手段办出假的纳税证明或社保缴纳证明订立商品房买卖合同，事后可能发生一方反悔主张解除合同或被房地产管理机关发现而不予办理登记备案或者不能办理房屋产权证而引发纠纷。 　　在不具备联网查询买受人拥有住房套数的城市，主要是通过由买受人承诺的方式来确认买受人是否具备购房资格。在这种情形下，买卖双方均明知买受人无购房资格但隐瞒拥有住房套数的事实怀着侥幸的心理订立商品房买卖合同，事后可能发生一方反悔主张解除合同或被房地产管理机关发现而不予办理登记备案或者不能办理房屋产权证而引发纠纷。或者是买受人单方故意隐瞒拥有住房套数的事实或以弄虚作假的手段订立了商品房买卖合同，引发解除合同、房地产管理机关不予办理登记备案、不能办理房屋产权证的纠纷。 　　2.房地产新政发布后签订的商品房买卖合同纠纷特点 　　这类纠纷的特点是因商品房买卖合同一方或双方的“主观故意”并采用了隐瞒事实、弄虚作假的手段订立商品房买卖合同，因一方反悔或被相关部门发现而不能办理登记备案、不能办理房屋产权证最终导致纠纷。 　　三、预防房地产新政实施后房地产纠纷案件的对策 为了有效预防纠纷，除了能及时准确地、深入详细地了解房地产调控政策内容外还应当对国家调控的目的、调控的决心、调控政策的走向有所把握，同时还应当注意以下几方面。　 　　（一）严格执行调控政策、维护法律尊严 　　这不是一句口号，也不是写在文件上看的，为了预防纠纷，商品买卖合同的当事人首先必须强调的是法制观念，必须严格执行调控政策，切不可合谋或单方采取弄虚作假、隐瞒事实的手段签订合同以期瞒天过海，否则将埋下纠纷的种子。按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： 　　（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”，在商品房买卖合同中若一方隐瞒事实、弄虚作假造成商品房买卖合同实际不能履行及给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。 　　（二）对房地产新政涉及或可能涉及的内容在商品房买卖合同中进行相关约定 　　《合同法》处理合同纠纷的基本原则是“合同自治原则”、“约定优先、法定补充”，所以应针对房地产新政中涉及到的对合同的履行可能产生影响的内容按不同情况进行约定。同时考虑在国家对房地产市场进行调控的大背景下，国家下一步可能进行的更为严格的调控对合同履行产生影响的预判及相关约定。 　　1.关于贷款买房解决纠纷的法律适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条进行了规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。” 　　建议第一，在商品房买卖合同中约定买受人因自身原因不能获得银行贷款，不得以房地产新政为由要求解除合同，买受人应自行补齐购房款，否则应当按购房总价款的一定比例支付违约金或赔偿损失及损失的计算方法。第二，在商品房买卖合同中做出更明确的约定，如因政府或银行政策等原因发生变化，买受人不能取得贷款或贷款额度不够，是由买受人自行补齐购房款还是按照“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的约定处理。 　　2.对于在以按揭贷款方式付款买房的情形下，在履行合同的过程中贷款利率提高是否可以解除合同；对于国家在房地产市场调控的大背景下，极有可能再有房地产新政出台，而这些新政的再出台对已经签订的商品房买卖合同的履行造成影响是否可以解除合同等这些情形并未明确规定在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的“不可归责于当事人双方的事由” 。而有的观点认为可以适用“情势变更原则”，即按《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定处理。笔者赞同该观点。但是，笔者注意到《最高人民法院关于正确适用 <中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》“二、严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条为了因应经济形势的发展变化，使审判工作达到法律效果与社会效果的统一，根据民法通则、合同法规定的原则和精神，解释第二十六条规定：……。对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。”也就是说，人民法院在适用“情势变更原则”时是非常慎重的。所以，建议在商品房买卖合同中明确约定，在贷款利率提高时以及再有新政出台并影响合同履行时是否属于可以解除合同的情形。 　　（三）早日评估合同是否能继续履行商品房买卖合同 　　针对因房地产新政的实施或将来可能出台的新政致使双方签订的商品房买卖合同实际能否继续履行，商品房买卖合同的当事人应当即时评估、当机立断，早日决定是否能继续履行合同。若不能继续履行的则应当早日协商解除合同。因为，从买受人的角度来评判，若不早日解除合同，买受人可能因此承担赔偿出卖人损失的违约责任。浙江省高级人民法院民一庭制定的,于2011年4月21日开始施行的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》规定“调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未按约履行又未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，出卖人请求继续履行合同或解除合同，并由买受人承担违约责任的，应予以支持”。虽然该规定仅只适用于浙江省，但是其它省份的人民法院在审理该类案件时会依据《合同法》的“公平原则”、“全面履行原则”、“诚实信用原则”等规定做出相类似的判决。而从出卖人的角度来评判，早日解除合同才能早日对第三方销售。否则出卖人既不能针对该次商品房买卖合同的买受人实现销售，又不能“一房二卖”对第三方实现销售。所以，建议应当早日做出决定并尽早着手解决。 　　（四）对解除合同的相关内容进行约定 　　房地产新政实施后引致的纠纷很多均是围绕着“是否能解除合同”。而根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，在解除合同时必经的一个程序是要通知对方。为了能便捷、有效及能再现已经通知的证据，建议在商品房买卖合同中约定有效地通知方式。 　　同时，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，商品房买卖合同的当事人还应当约定一个既合理又不过多影响房屋买卖合同当事人利益的解除合同异议期。 　　（五）减少签订商品房买卖合同前的环节 　　在有些情形下，出卖人与买受人在签订商品房买卖合同之前会以收取定金等方式作为之后一个时间签订商品房买卖合同的担保。在收取定金与签订合同之间无论多少均存在一个期间，在此期间若有何政策、事件发生都将可能引发生“能否订立商品房买卖合同”的争议。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 据此，建议减少签订商品房买卖合同之前的环节，一步到位签订商品房买卖合同，避免纠纷。 　　结语 　　树立法制观念是房屋买卖合同当事人预防房地产新政可能引发纠纷的基本原则，同时在商品房买卖合同中进行详细地、明确地、有针对性地约定是应对此类纠纷不可缺少的策略。